npp-solar.ru
Советы юриста

Прощай, дача

Вопрос:

Прощай, дача. Столичные власти хотят перевести земли под садоводческими товариществами, расположенными в новой Москве, в категорию «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Это позволит дачникам не только прописаться на своих участках, но и вступать целыми поселками в состав ближайших населенных пунктов.

После этого город сможет за свой счет обеспечить поселки коммунальной и социальной инфраструктурой – провести газ, водопровод и канализацию, а также строить дороги и детские сады.

На территории новой Москвы находится более 200 садоводческих товариществ, которые занимают 3,5 тыс. га земли. Большинство участков в настоящее время имеют статус «земли под дачное строительство» и «земли сельхозназначения», что затрудняет их использование.

В частности, на них нельзя строить дома для постоянного проживания, а власти не могут обеспечивать дачников благами цивилизации. По закону проводить газ, прокладывать дороги и менять трубы жители садового некоммерческого товарищества (СНТ) должны за свой счет. Тем не менее еще до присоединения к Москве многие требования законодательства успешно нарушались. Садоводческие товарищества, расположенные вблизи МКАД, активно использовались для строительства многоквартирных жилых домов. Например, на территории 13 СНТ, до 1 июля 2012 года входивших в состав Ленинского района Подмосковья, было построено 30 таких домов.

Лидером оказались СНТ «Дары природы» (9 объектов), СНТ «Круиз» (6 объектов) и СНТ «Гавриково-1» (4 объекта). Все дома возводились без соответствующей разрешительной документации на участках площадью 6 соток и были проданы в долевую собственность по ценам значительно ниже рыночных. В частности, трехкомнатная квартира площадью 75 кв. метров в СНТ «Дары природы» обошлась владельцам в 4,7 млн руб. или 62,6 тыс. руб. за кв. метр, тогда как в соседнем ЖК «Новотроицкий» аналогичное жилье продавали по 100 тыс.

руб. за кв. метр. Обнаружив эту типичную для области проблему, столичные власти оказались перед сложным выбором. С одной стороны, все многоквартирные дома, «выросшие» в СНТ, являются самостроем и подлежат ликвидации. С другой – в большинстве из них, несмотря на проблемы с сетями и канализацией, живут люди, а поэтому снос неизбежно приведет к социальным конфликтам.

Кроме того, сама по себе многоквартирная застройка садоводческих товариществ является неоднородной. Например, в СНТ «Круиз» есть дома с квартирами для четырех семей, которые внешне ничем не отличаются от индивидуальных коттеджей, и есть четырехэтажное здание с 32 квартирами. В общем, за 1,5 года, минувших с расширения границ, приемлемое решение так и не было найдено. Сначала власти объявили о намерении идти в суды и добиваться сноса. Но потом спустили эту проблему на тормозах.

Перевод земель под СНТ в категорию ИЖС позволит наконец-то разобраться с дачным самостроем. Жители смогут не только узаконить свои многоэтажки, но и прописаться в них.

Кроме того, у них появится шанс обеспечить свои дома нормальной коммунальной и транспортной инфраструктурой. В новой Москве есть программа по благоустройству СНТ, рассчитанная до 2018 года. На строительство дорог, ЛЭП к дачным поселкам, мелиорацию и другие работы из бюджета столицы выделено более 2,7 млрд рублей. Однако программа касается только тех СНТ, которые были организованы Москвой. Дачные поселки, созданные в Подмосковье различными ведомствами или организациями, в нее не входят.

Ситуация изменится, если садоводческие товарищества решат присоединиться к ближайшему населенному пункту. Тогда обязанность заняться их благоустройством у столичных властей возникнет сама собой. Программу развития дачных объединений в новой Москве планируется вынести на общественное обсуждение весной этого года.

Она разбита на три этапа и рассчитана на долгосрочную перспективу – до 2030 года, что связано с возможностями городского бюджета. Первый этап (ориентировочно до 2018 года) будет посвящен сбору и анализу предложений граждан, а также внесению изменений в законодательство. Причем столичные власти не исключают, что полномочий одной Мосгордумы здесь не хватит, придется просить поддержки у федерального парламента.

Тем не менее, чтобы обкатать механизм перевода, департамент развития новых территорий рассчитывает уже на этом этапе включить два-три пилотных поселка в состав населенных пунктов. Массовый перевод «земель под дачное строительство» и «земель сельхозназначения» в ИЖС, по прогнозам чиновников, начнется не раньше 2020 года.

При этом обустройство части территорий, включая строительство инфраструктуры, возьмут на себя инвесторы. Всего в категорию ИЖС могут быть переведены земли 80% СНТ, расположенных в новой Москве. Для города это будут не только дополнительные расходы, но и прибыль, поскольку налоги с участка, отведенного под ИЖС, в 3–5 раз выше, чем с участка в садовом товариществе, организованном на землях сельхозназначения.

Что касается самих дачников, то их отношение к программе, вероятно, будет неоднозначным. Очевидно, что люди, которые планируют жить в новой Москве на постоянной основе или купили квартиры в домах, уже построенных в СНТ, воспримут предложения горадминистрации на «ура». Сложнее предугадать реакцию тех, кто не хочет или не имеет средств, чтобы превратить свои летние домики в комфортабельные коттеджи.

(Напомним, что для строительства дома на участке под ИЖС нужно разрабатывать проект, согласовывать его с городскими службами, соблюдать все ГОСТы и СНИПы и т.д.) В горадминистрации уверяют, что власти «ни на кого давить не будут», людям обязательно предложат альтернативу. Кстати, институт прописки в СНТ может заработать и без перевода земель: правительство РФ еще в прошлом году внесло в Госдуму поправки в ФЗ-66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Законодателям предлагается заменить понятие «жилое строение» на «индивидуальный жилой дом». Это позволит дачникам прописываться на своих 6 сотках независимо от категории участка. Правда, в поправках, подготовленных ко второму чтению, говорится, что регистрация жителей не приведет «к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта» и не обязывает местные власти «развивать там инфраструктуру.

По мнению депутата Госдумы Андрея Туманова, председателя совета межрегиональной организации «Московский союз садоводов», трансформация СНТ в поселения вблизи крупных городов уже происходит де-факто, поэтому программа, предлагаемая городскими властями, не вызовет массового сопротивления. Тем не менее конфликты в отдельных товариществах неизбежны, поскольку обязательно найдется несколько человек, которые будут не согласны с любым решением. Председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова, в свою очередь, опасается, что реорганизация СНТ будет ущемлять права некоторых граждан.

«Если у противников присоединения к населенному пункту окажутся проблемы с документами (а такое вполне возможно, поскольку многие до сих пор не могут оформить права собственности на землю), их могут лишить участков», – отмечает она.

31.05.2017

Юридическая консультация онлайн

Ответы на вопросы

Воронковский П. П.
30.05.2017

Добрый день.

npp-solar.ru

Похожие вопросы

© 2011-2016 npp-solar.ru - Бесплатные консультации юриста.