npp-solar.ru
Советы юриста

Как сдать ипотечную недвижимость в аренду

Вопрос:

Как сдать ипотечную недвижимость в аренду. 5 мая 2012 11:00 1. Квартира - это не только место для проживания, но и средство получения пассивного дохода. Кто-то специально покупает недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, а у кого-то это происходит случайно.

Можно ли сдать внаем квартиру, купленную по ипотеке, если она находится в залоге у банка? И выгодно ли брать кредит на покупку жилья, чтобы потом получать доход от аренды? « КП » решила разобраться во всех плюсах и минусах этой схемы. Как показывает практика, примерно 30% владельцев квартир, которые приобрели недвижимость с помощью ипотеки, сдают ее в аренду. Эти люди делятся на две категории: родители, которые думают о будущем своих детей, и инвесторы. И те, и другие сталкиваются с одним вопросом - стоит ли сообщать, что в квартире, которая находится в залоге у банка, будут жить другие люди.

Обычно в кредитном договоре банк черным по белому прописывает: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов. Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка». Но на деле мало кто из арендодателей соблюдает это правило. - Если вы не уведомляете банк о сдаче недвижимости в аренду, то он имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств, то есть выплаты всей оставшейся суммы кредита, - говорит Алексей Шмонов, гендиректор портала о недвижимости - Смысл прост - если вы сдаете жилье в аренду, то у банка повышаются риски.

Ему, как залогодержателю, важно, чтобы квартира находилась в хорошем состоянии. При этом вряд ли банк запретит вам получать доход от сдачи в аренду. Единственное, что может измениться, - страховая компания поднимет стоимость полиса. Тем не менее, как утверждают эксперты, на их памяти нет ни одного случая, когда банк применял жесткие санкции к заемщикам, если выяснялось, что квартира сдавалась внаем без его ведома.

Тем более что главный показатель добросовестности заемщика - регулярность платежей. Если он отчисляет деньги ровно в срок (без задержек, а лучше - заранее), в этом случае и претензии к нему вряд ли появятся. В залоге у банка находится столько квартир, что проверять будут только собственность неблагонадежных заемщиков.

А вот с налоговой лучше не хитрить. Все доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, необходимо декларировать, а затем платить с них 13% государству. СТОИТ ЛИ ИГРА СВЕЧ. По данным Национального агентства финансовых исследований, почти половина россиян считают самым надежным средством вложения средств покупку недвижимости.

Но является ли он самым доходным? Стоит ли покупать квартиру по ипотеке, чтобы сдавать ее в аренду? Насколько это выгодно. В последние годы разница между ценой квартир и стоимостью аренды заметно выросла. Чтобы окупить вложения, потребуется около 20 лет. То есть средняя доходность составит меньше 5% годовых. Зачем это нужно, если банки сейчас предлагают 10% годовых по своим депозитам. - Если говорить о Москве. Санкт- Петербурге или Сочи.

то здесь имеет смысл покупать квартиру в кредит, чтобы сдавать ее в аренду. Но вряд ли это принесет вам баснословные доходы, которые были еще несколько лет назад, когда квартиры за пару лет дорожали в несколько раз, - говорит Алексей Шмонов. - В регионах за вычетом коммунальных платежей реальный доход будет мизерным. Стоимость съема однушки в относительно крупных городах варьируется от 7 до 15 тысяч рублей в месяц.

При этом вы платите коммуналку не меньше 3 тысяч рублей. А в регионах рынок аренды не такой активный, как в мегаполисах. Поэтому на поиски новых квартиросъемщиков может уйти несколько месяцев. И в это время доходы от аренды вы получать не будете. В итоге доходность получится ниже, чем по депозиту в банке.

Еще хуже ситуация в райцентрах и поселках городского типа. Максимум, на что может рассчитывать арендодатель там, - это оплата услуг ЖКХ за счет квартиросъемщика. Да и в столичном регионе вряд ли можно обогатиться за счет сдачи ипотечной квартиры в аренду. По расчетам экспертов портала «Индикаторы рынка недвижимости», арендная плата будет покрывать ежемесячные платежи по ипотеке лишь в том случае, если вы внесете в качестве первоначального взноса не менее 40 - 50% от стоимости приобретаемой квартиры и возьмете кредит не менее чем на 20 лет (см.

таблицу расчетов. Однако есть и другое мнение. Арендная недвижимость - очень удобный актив. Он не только сохраняет деньги (квартиры очень редко падают в цене, а чаще всего растут темпами выше инфляции), но и приносит пассивный доход.

Плюс ко всему, платежи в течение всего срока кредита остаются на одном уровне, а цены в стране растут. Таким образом, арендная плата со временем будет повышаться. И если в начале выплат с ее помощью можно компенсировать часть кредита, то затем она начнет работать в плюс. Недвижимость - это лишь один из финансовых инструментов. Вкладывать в квадратные метры все деньги не очень правильно. Ведь если вам срочно понадобятся средства, то продать квартиру за пару дней или даже недель вы точно не сможете.

Поэтому на случай любых финансовых форс-мажоров нужно иметь резервный фонд (на депозитах в разных валютах в банке). Если это условие выполнено, а у вас все еще остались свободные деньги, то можно вложить их в «доходную квартиру».

Эксперты рынка недвижимости дают три основных совета. Во-первых, лучше всего с целью сдачи в аренду покупать одно- или двухкомнатные квартиры. Они наиболее доходны: то есть приносят больше копеек прибыли на каждый рубль затраченных средств. Во-вторых, чтобы не тратиться на ремонт, недвижимость лучше покупать в хорошем состоянии. Если речь идет о первичке, то имеет смысл выбирать те новостройки, которые продаются с муниципальной отделкой.

Иначе придется тратить еще несколько сотен тысяч рублей и пару месяцев жизни, чтобы обустроить квартиру. В-третьих, ипотечный кредит лучше оформлять на максимальный срок. Это уменьшит размер ежемесячного платежа. А при желании и наличии свободных денег вы всегда сможете гасить его досрочно. Тогда все платежи сверху пойдут в погашение тела долга.

Дано: однокомнатная квартира в Подмосковье. Стоимость - 3 млн. рублей. Первоначальный взнос - 30% (900 тысяч рублей. Заемные средства - 2,1 млн. рублей. Ставка по кредиту - 12. Срок ипотеки - 15 лет.

Ежемесячный платеж - 25,2 тысячи рублей. Примерный доход от сдачи в аренду - 15 тысяч рублей (за вычетом коммуналки и налогов.

Итого - вложения не окупаются. Свою - сдаю, чужую - снимаю. - А мне надоело в вечных пробках по 2- 3 часа стоять! - сказал мне один знакомый Антон. - Я сдал свою квартиру в Подмосковье и стал снимать возле работы.

Теперь 10 минут пешком вдоль парка - и я у себя в офисе. Размен оказался довольно выгодным. Однокомнатную квартиру в одном из городов-спутников столицы рядом со МКАД приятель сдает за 20 тысяч рублей, а однушку возле работы снимает за 30 тысяч. - На бензин, маршрутки, электрички и метро я обычно тратил 7 - 8 тысяч в месяц, - говорит Антон. - А сейчас мои траты ужались до 1 - 2 тысяч. Зато стал чаще встречаться с друзьями и высыпаться.

За дополнительные 3 часы жизни каждый день я готов заплатить 5 тысяч рублей в месяц. И даже если поменяю работу, то всегда смогу переместиться поближе к ней.

08.06.2017

Юридическая консультация онлайн

Ответы на вопросы

Поляков А. Г.
08.06.2017

Добрый день.

npp-solar.ru

Похожие вопросы

© 2011-2016 npp-solar.ru - Бесплатные консультации юриста.